페더럴 리얼티 인베스트먼트(Federal Realty Investment Trust, FRT)는 고품질 리테일 중심 부동산의 소유, 운영, 재개발을 주력으로 하는 미국의 리츠(REIT)입니다. 주로 주요 해안 지역과 인구·경제 기반이 탄탄한 선별된 지역에 실외형 쇼핑센터 및 복합용도 개발을 보유·운영하며, Santana Row, Pike & Rose, Assembly Row 등 주목받는 오픈에어 쇼핑·복합단지를 통해 지역 커뮤니티의 상업 수요에 부응하는 환경을 조성하는 것이 핵심 사업입니다. 자산 포트폴리오는 소매 임대 공간과 함께 주거용 유닛을 포함한 혼합 자산 형태를 띠며, 다수의 임차인이 입주하는 상업용 공간 운영과 재개발을 통한 가치 창출이 매출 구성의 성격을 이루고 있습니다.
경쟁 환경에서는 고급 오프라인 소매·복합 개발을 전문으로 하는 다른 리테일 리츠 및 지역 개발업체들이 주요 경쟁자이며, 입지 선정과 개발·운영 능력이 경쟁력의 핵심입니다. 투자자가 알아둘 점으로는 장기간 배당을 꾸준히 인상해온 배당 정책이 특징이며(리츠 업계에서 장기 연속 인상 기록을 보유), 포트폴리오가 해안·도심 인근의 프리미엄 입지와 오픈에어·복합형 자산 중심으로 구성되어 있다는 점입니다. 또한 S&P 500 구성 종목으로서 뉴욕증권거래소에 FRT로 상장되어 있습니다.